ซื้อคอนโดปล่อยเช่าอย่างไรไม่ให้ขาดทุน?

          การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในการสร้าง Passive Income ที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เพราะนอกจากจะเป็นการลงทุนระยะยาวที่มีโอกาสได้รับเงินเข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกเดือนแล้ว ยังทำให้ผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของอหังสาริมทรัพย์ที่สามารถขายต่อเพื่อทำกำไรหรืออยู่อาศัยเองก็ยังได้ แต่อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดหนึ่งยูนิตจึงมีสิ่งสำคัญที่จำเป็นต้องรู้มากมาย โดยเฉพาะหากการซื้อนั้นมีไว้เพื่อการปล่อยเช่า สิ่งที่ควรรู้ก็ย่อมรวมไปถึงหลักการลงทุนเพื่อความคุ้มค่าด้วย ดังนี้

 

1.ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

          สิ่งที่ต้องคำนึงถึงที่สุดในการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า คือ “ทำเล” คอนโดที่ปล่อยเช่าได้ง่ายมักจะตั้งอยู่ในพื้นที่ทำเลที่สะดวกสบาย ใกล้แหล่งชุมชน ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล ฯลฯ อีกหนึ่งทำเลที่เหมาะกับการปล่อยเช่าคือย่านใจกลางเมืองหรือย่านเศรษฐกิจ เช่น สยาม ชิดลม เพลินจิต อโศก สาธร เป็นต้น ย่านเหล่านี้ล้วนเป็นแหล่งทำงานที่สำคัญของกรุงเทพ แน่นอนว่าที่ไหนมีงาน ที่นั้นก็ย่อมมีคน การลงทุนซื้อคอนโดในย่านนี้จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับงบประมาณของผู้ซื้อด้วยนั้นเอง

          นอกจากที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ต้องนำมาพิจารณาร่วมด้วยคือ รถไฟฟ้า ในปัจจุบันจะเห็นว่าผู้คนนิยมเลือกคอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้ามากขึ้น เพราะเมื่อการเดินทางเข้าออกเมืองสะดวกสบาย ราคาที่ดินก็ย่อมพุ่งสูงขึ้นตาม เรียกได้ว่าเป็นแหล่งเก็งกำไรเพื่อการลงทุนที่ดีไม่น้อย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ต้องศึกษาเรื่องดีมานด์ในพื้นที่แถบนั้นด้วย เพราะถึงแม้จะมีรถไฟฟ้าเข้าถึง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าราคาจะพุ่งสูงทุกทำเล การเลือกทำเลที่ผิดพลาดจะทำให้โอกาสปล่อยเช่าน้อยลงจนต้องรับภาระค่าผ่อนคอนโดแทนที่จะได้ Passive Income นั้นเอง

2.รู้กลุ่มเป้าหมาย

          อีกหนึ่งสิ่งที่ควรคำนึงถึงในการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า คือ “กลุ่มเป้าหมาย” การกำหนดกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจนจะช่วยให้การหาทำเลที่เหมาะสมเพื่อปล่อยเช่าได้ เช่น กลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการคอนโดที่อยู่ใกล้สถานที่ทำงานและเดินทางสะดวกเป็นหลัก หรือกลุ่มนักศึกษาที่ต้องการคอนโดที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย เป็นต้น

          นอกจากเรื่องทำเลแล้ว การรู้กลุ่มเป้าหมายยังช่วยให้เราตัดสินใจเลือกขนาดห้องที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้นด้วย เช่น หากกลุ่มเป้าหมายเป็นคนวัยทำงาน คุณควรจะเลือกห้องที่มีขนาดประมาณ 30-45 ตารางเมตรและมีการกั้นห้องเป็นสัดส่วน แต่หากกลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษา ขนาดห้องที่ซื้อก็ควรจะเล็กลงมาเล็กน้อยประมาณ 25- 30 ตารางเมตร เพราะวัยนี้เป็นวัยที่มีงบค่อนข้างจำกัด จึงต้องเลือกห้องที่มีขนาดเล็กลง เพื่อไม่ให้ค่าเช่าสูงเกินไปจนปล่อยเช่าได้ยากนั้นเอง

3.คำนวนผลตอบแทน

          การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดเป็นการลงทุนที่ใช้เงินก้อนใหญ่ ดังนั้น จึงต้องมีการคำนวนผลตอบแทนที่จะได้ให้ชัดเจน เพราะการซื้อคอนโดมักจะมาพร้อมกับการกู้สินเชื่อ ทำให้เรามีภาระที่ต้องจ่ายเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว โดยเริ่มจากการตั้งราคาเช่าให้คุ้มค่าโดยการคำนวณต้นทุนของสินเชื่อบวกกับอัตรากำไรที่ต้องการในอนาคต จากนั้นก็คำนวนผลตอบแทนที่จะได้โดยการนำค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาคอนโดแล้วคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ ผลตอบแทนที่ถือว่าคุ้มค่าควรจะเกิน 7% ขึ้นไป เพราะโดยปกติดอกเบี้ยสิ้นเชื่อเฉลี่ย 3 ปีแรกมักจะอยู่ที่ประมาณ 2-3% ต่อปีนั้นเอง

4.เปรียบเทียบสินเชื่อ

          คนส่วนใหญ่มักจะกู้สินเชื่อกับธนาคารเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด และมีน้อยมากที่จะซื้ออหังสาเหล่านี้ด้วยเงินสด ดังนั้น การเตรียมความพร้อมเรื่องนี้จึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะหากคุณต้องการจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า คุณควรจะเปรียบเทียบดอกเบี้ยจากหลายๆธนาคารก่อนตัดสินใจเพื่อให้ได้ธนาคารที่ดอกเบี้ยถูกที่สุด โดยแนะนำให้เปรียบเทียบดอกเบี้ยอย่างน้อย 5 ธนาคารก่อนทำการยื่นกู้ ทั้งนี้ อย่าลืมตรวจสอบเงื่อนไขอื่นๆที่อาจแฝงมากับดอกเบี้ยที่ต่ำนั้นให้ดีด้วย

5.หาผู้เช่า

          แม้จะเตรียมการทุกอย่างมาอย่างดี แต่หากคอนโดไม่มีผู้เช่าก็จบ นักลงทุนที่ดีจึงต้องรู้วิธีทำให้คอนโดของตัวเองปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น เพราะกำไรจะเกิดได้ก็ต่อเมื่อมีผู้เช่า การไม่มีผู้เช่าก็เท่ากับเป็นการขาดทุน โดยเฉพาะหากเป็นคอนโดที่ยังต้องผ่อนธนาคาร นั้นก็จะเท่ากับการที่คุณต้องควักเนื้อเพื่อผ่อนเองในเดือนที่ห้องว่าง ดังนั้น คุณจึงต้องหาผู้เช่าให้ดี เพราะยิ่งปล่อยไว้นานก็จะยิ่งเสียโอกาสทำกำไร โดยควรวางแผนหาผู้เช่าใหม่ทันทีที่ผู้เช่าเก่าออกเพื่อไม่ให้ห้องว่างนาน อาจทำการประกาศลงหลายๆช่องทางเพื่อเพิ่มโอกาส เช่น ประกาศในเว็บไซต์อหังสาริมทรัพย์ หรือการใช้บริการนายหน้า เป็นต้น

          การซื้อคอนเพื่อปล่อยเช่าเป็นการลงทุนที่แลกมาด้วยภาระและความเสี่ยง ดังนั้น ก่อนการลงทุนจึงต้องมีการประเมินค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆร่วมด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าน้ำ - ไฟ เป็นต้น โดยการนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดนั้นมาหักลบกันและพิจารณาว่าคุ้มค่ามากแค่ไหน แต่ในขณะเดียวกันก็อย่าลืมว่าค่าเช่าที่สูงเกินไปก็อาจทำให้หาผู้เช่าได้ยากจนสูญเสียรายได้ไปชั่วระยะเวลาหนึ่งได้เช่นกัน ดังนั้น หากคุณคิดจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ก็จงศึกษาหาข้อมูลและสำรวจตลาดให้ดี เพราะนี้เป็นวิธีเดียวที่จะช่วยเพิ่มโอกาสการลงทุนให้ประสบความสำเร็จได้มากยิ่งขึ้น