เลือกทำเลที่ดินสร้างบ้านอย่างไรให้ถูกใจ

           ที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถแปลงเป็นทรัพย์สินได้หลากหลาย ยิ่งทำเลที่ดินมีความอุดมสมบูรณ์มากเท่าไร ก็สามารถสร้างรายได้ให้กับเจ้าของได้มากเท่านั้น ดังนั้น การครอบครองที่ดินจึงจำเป็นต้องมีหลักฐานและเอกสารต่างๆ เช่น โฉนดหรือหนังสือสิทธิ์ ในปัจจุบันที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการปลูกบ้าน เพราะบ้านเป็นอหังสาที่มีมูลค่าสูงที่จะอยู่กับเราไปอีกนาน และทำเลที่ดินก็ย่อมส่งผลต่อชีวิตความเป็นอยู่ของสมาชิกในครอบครัวด้วยนั้นเอง

           การซื้อที่ดินเปล่าสำหรับปลูกบ้านไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะทันทีที่คุณคิดจะปลูกบ้าน คุณก็จะกลายเป็นเหมือนนายช่างใหญ่ที่คอยควบคุมการทำงานตั้งแต่ต้นจนจบ แน่นอนว่าการปลูกบ้านเองย้อมเหนื่อยกว่าการซื้อบ้านตามโครงการเป็นเท่าตัว แต่สิ่งที่ได้มาก็นับว่าคุ้มค่า เพราะคุณจะได้แบบบ้านที่สวยถูกใจในงบประมาณที่คุณต้องการ และเพราะแบบนั้น ที่ดินสำหรับการปลูกบ้านจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพราะหากเลือกทำเลที่ดินผิด บ้านที่แสนสุขก็คงจะลดมูลค่าลงในทันที ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่ดินเปล่า มีดังนี้

           1. ทำเล

           สิ่งสำคัญที่สุดในการสร้างที่อยู่อาศัยก็คือ “ทำเล” ทำเลที่ดินในการปลูกบ้านควรจะช่วยอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย เช่น สามารถเดินทางไปทำงานได้สะดวก ใกล้โรงพยาบาลหรือสถานนีตำรวจ เป็นต้น นอกจากนี้ ควรเลือกพื้นที่ที่ปลอดภัย ไม่เปลี่ยว ไม่อยู่ในโซนอุตสาหกรรม หรือสถานที่ที่อาจก่อให้เกิดปัญหามลพิษ โดยคุณสามารถใช้ความรู้เรื่อง “ผังเมือง” มาประกอบการตัดสินใจได้

           

           2. ราคา

           การซื้อขายที่ดินควรคำนึงถึงงบประมาณที่คุณมีอยู่ เป็นธรรมดาที่ที่ทำเลยิ่งดีเท่าไร ราคาที่ดินก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น แต่ก็มีที่ดินในราคาที่พอดีกับงบประมาณของคุณในบางพื้นที่เช่นเดียวกัน ดังนั้น คุณไม่ควรใจร้อนหลงเชื่อนายหน้าที่อาจโก่งราคาคุณ ในปัจจุบันมีช่องทางหลากหลายสำหรับตรวจสอบราคาประเมินของที่ดินนั้นๆ ดังนี้

           - กรมธนารักษ์: ราคาที่ดินที่ประเมินโดย “กรมธนารักษ์” ซึ่งเป็นองค์กรของรัฐบาล สามารถตรวจสอบผ่านระบบออนไลน์ได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์

           - ภาคเอกชน: เป็นการประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินที่ดินของบริษัทเอกชน บริษัทอหังสาริมทรัพย์ หรือสถาบันการเงิน โดยข้อมูลจะอิงมาจากกรมธนารักษ์เพื่อนำมากำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง

           - ราคาตลาด: เป็นการประเมินราคาจากการซื้อขายที่ดินรอบๆบริเวณนั้น ซึ่งอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินอื่นๆขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้ขาย

สิ่งที่ต้องทำเมื่อจะซื้อที่ดินคือการนำราคาประเมินทั้ง 3 แหล่งมาเปรียบเทียบกัน หากราคาที่ดินที่คุณจะซื้อมีความใกล้เคียงกับราคาประเมินเหล่านี้ ก็ถือว่าคุณได้ที่ดินในราคาที่เหมาะสมแล้ว หรืออีกวิธีคือการวิเคราะห์ราราขายเฉลี่ยของที่ดินในระแวงใกล้เคียงนั้นเอง

           3. รู้ข้อกฎหมาย

           ข้อกฏหมายเบื้องต้นที่คุณจำเป็นต้องรู้เมื่อต้องการซื้อที่ดินเปล่าคือ ระยะร่นของที่ดิน เพื่อดูว่าเราต้องปลูกบ้านห่างจากถนนหรือพื้นที่สาธารณะเท่าไร เพื่อจะได้คำนวณขอบเขตบ้านที่จะสร้าง และควรตรวจสอบกับทางการด้วยว่าที่ดินผืนนั้นมีโอกาสถูกเวนคืนหรือไม่ สามารถซื้อขายได้อย่างถูกต้องรึเปล่า เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและคดีความที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต โดยคุณสามารถตรวจสอบประวัติของที่ดินได้จากกรมโยธาธิการและผังเมือง

           4. สภาพแวดล้อมในอนาคต

           พื้นที่โดยรอบคืออีกหนึ่งสิ่งที่ผู้ซื้อที่ดินควรคำนึงถึง โดยเฉพาะโอกาสที่ทำเลนั้นจะพัฒนามากขึ้นในอนาคต เช่น มีรถไฟฟ้า หรือห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ยิ่งสภาพแวดล้อมรอบๆเจริญขึ้นเท่าไร มูลค่าที่ดินของคุณก็ย่อมสูงขึ้นตามไปด้วย ทั้งนี้ทั้งนั้น คุณก็ควรพิจารณาด้วยว่าความเจริญนั้นจะขยายมาทับที่ดินของคุณรึเปล่า เพราะหากเป็นแบบนั้นก็มีโอกาสสูงที่ที่ดินของคุณจะถูกเวนคืน หรือไม่ก็อาจมีทางด่วนมาสร้างใกล้ๆบ้านคุณก็เป็นได้

           5. สาธารณูปโภค

           ตรวจสอบการเข้าถึงปัจจัยพื้นฐานอย่างไฟฟ้าและน้ำประปา รวมถึงสัญญาณอินเตอร์เน็ตและสัญญาณโทรศัพท์ โดยสามารถตรวจสอบได้จากหน่วยงานภาครัฐหรือผู้ให้บริการเครือข่ายต่างๆ

           6. น้ำไม่ท่วม

           ตรวจสอบประวัติของที่ดินผืนนั้นว่าเคยประสบปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ เพราะพื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมบ่อยๆมักจะนำมาซึ่งปัญหาและความเสียหายภายในบ้านมากมาย และหากคุณต้องการซื้อที่ดินริมน้ำ ก็ควรจะตรวจสอบระดับน้ำขึ้นน้ำลง ความแข็งแรงของตลิ่ง และอัตราการถูกกัดเซาะของหน้าดินในแต่ละปี ทั้งนี้ก็เพื่อป้องกันการซื้อที่ดินที่มีโอกาสทรุดตัวในอนาคตนั้นเอง

           7. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

           บางครั้งการตรวจสอบที่ดินเบื้องต้นอาจจะยังไม่เพียงพอ เราจึงอาจต้องขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้ความสามารถ โดยเฉพาะในด้ายสถาปัยกรรมและกฏหมาย ดังนั้น เพื่อให้มีข้อผิดพลาดน้อยที่สุด การยอมจ่ายเงินเพิ่มเพียงเล็กน้อยเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญอาจเป็นทางเลือกที่ดีก็ได้

นอกจากปัจจัยเหล่านี้แล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้ในการเลือกซื้อที่ดินคือ เงิน เพราะฉะนั้นก่อนการตัดสินใจซื้อ ก็ควรพิจาณางบประมาณที่มีให้ดี เพราะนอกจากค่าที่ดินแล้ว การปลูกบ้านยังต้องมีค่าใช้จ่ายอีกมากทั้ง ค่ารับเหมาก่อสร้าง ค่าออกแบบ ค่าตกแต่ง เป็นต้น